股票开户去哪里开户好保利是上半年行业内唯一一家营收超千亿的房企

没有“铁打”的第一名，只有“流动”的排行榜。

在房地产市场不断调整的背景下，央国企保利发展（下称“保利”）、华润置地（下称“华润”）、中海取代了曾经的万科、碧桂园等，成为新一代榜单“霸主”。

在中指研究院和克而瑞研究中心2025年上半年销售额的榜单中，房地产行业最新诞生的“五巨头”保利、绿城、中海、华润、招商蛇口（下称“招商”），它们各显神通、成功霸榜，但在逆流而上的过程中也暴露出自身的优劣势，保利蝉联“销冠”“营收之王”，很有“面子”，但是要论赚钱，还是归母净利润最高的华润赚到了“里子”。那么，这五家巨头PK，谁的“含金量”更高？

保利有“面子”

据中指研究院数据统计，全口径销售额前三名的房企分别为保利、绿城、中海，销售额分别为1451.71亿元、1222亿元和1201.5亿元。华润、招商分别位列第四名、第五名，对应销售额分别为1103亿元和888.9亿元。

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保利仍然处于“销冠”地位，但绿城、中海、华润销售额“咬”得紧，相差不大。这四家房企在上半年销售额都过了千亿，与第五名招商拉开了差距。

需要指出的是，在中指研究院的排行榜中，绿城的全口径销售额加上了代建部分。若不算代建部分，根据克而瑞研究中心统计，保利、中海、华润为前三名，绿城就退到了第五位。

从营收规模来看，保利是上半年行业内唯一一家营收超千亿的房企，达到1168.57亿元；华润依然实现了营收双位数增长，其上半年营业收入949.21亿元，同比增长19.96%；中海营收832.19亿元，位居第三位。

其实，保利的第一名是来之不易的。在此前多年“保三争一”的口号下，保利铆足劲拿地扩储，目前，其土地储备已经达到了约1.14亿平方米，稳居行业第一，比中海和华润加起来的土储规模还要大。

但是，保利的土储中有不少是之前在三四线城市拿的，所以就能级分布来看，三四线占比为43.8%，二线占比为43%，一线城市占比为12.8%。也正因如此，保利目前面临着来自三四线城市较大的去化压力。

近两年，保利也在“腾笼换鸟”，加大比例投向一二线城市。今年上半年，保利斥资509亿元拿地，仍然位居行业第一，而且上半年保利重点投资一线城市，建面占比达到23.8%。

因此，从规模来看，保利拿了四个“第一”，其销售规模、营收规模、土储规模、拿地金额均位居首位，短时间内其“龙头地位”已难以撼动。

要论进取之心，中海可能很想摘掉“老二”的帽子，其上半年斥资401.1亿元拿地，仅次于保利，且六成都投向了一线城市，前脚75.02亿元在北京海淀拿了地王，后脚就去上海静安、普陀“砸”了118.88亿元。从中海的布局可以看出，它就是要“收割”这轮一线城市回暖中豪宅火爆的“红利”。

华润和绿城也强调了土储的布局结构，华润土储中一、二线城市的占比达到70%，绿城表示其土储中一、二线城市占比已经到80%。

华润有“里子”

从去年开始，华润取代了中海，当上了房地产行业新晋“利润王”。根据上半年“战况”，华润的归母净利润达到了118.8亿元，位居第一，并且与中海的86亿元拉开了差距。

然而，华润赶超中海，靠的不是开发，而是收租。今年上半年，华润占总营业额仅21.7%的经常性业务贡献了60.2%的核心净利润，达60.2亿元；而开发销售型业务仅带来39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。经常性业务指的就是购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等的运营性收入。

华润抢先一步实现了“开发+经营”两条腿走路，尤其是经营业务，不仅能提供稳定的现金流，而且毛利率还高。今年上半年，华润经营性不动产业务毛利率就达到72.9%，远超开发性业务15.6%的结算毛利率。

其实，中海的毛利率虽然下滑到了17.4%，但是在行业内依然领先，奈何中海的经营性业务规模尚小，占总营收不足5%，对整体毛利率拉动作用甚微。保利也面临一样的短板，尽管正在转型城市运营商，但是其上半年不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润的百亿营收贡献相差较远，转型步伐明显慢了。

不仅如此，上半年保利归母净利润同比下滑了六成。对此，保利发展董事、总经理潘志华也在业绩说明会上解释，“报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”

而绿城也受到了存货的拖累，归母净利润仅为2.1亿元，同比减少了89.74%，一项关键的影响因素便是因推动长库存去化，计提相关资产减值损失19.33亿元。

再从净利率指标来看，只有华润和中海的净利率维持在两位数，分别为15.47%和11.45%，而保利、绿城、招商已经降到了个位数，其中，绿城最低，已经降到了2.27%。

所以，对于保利、绿城、招商来说，最大的难题还是保“利润”。

谁是“大哥”？

在房地产行业告别“三高”发展模式后，安全是放在首位的。

从安全角度来看，截至上半年末，华润和中海“底子”更厚，在手现金超千亿，且净负债率都低于40%；保利的在手现金居首为1366亿元，但是净负债率略高为59.64%，这三者的安全系数相对更高一些。

再看绿城，其在手现金668亿元，净负债率较去年底提升7.3个百分点，为63.9%，不仅如此，绿城的净负债率在近年呈现上涨态势，这点是需要警惕的。同时，招商在上半年末的净负债率为66.42%，在5家房企中属于最高。

不过，这五家房企毕竟是头部房企，相关指标都符合“三道红线”的“绿档”要求。

事实上，房地产行业发展至今，“规模为王”时代已经过去，那么，从多指标考量，这五家房企，谁未来更具有发展优势？

综合来看，保利是“规模之王”但是也有利润的“烦恼”；华润是“多面手”，一手开发、一手收租，能赚钱，财务也稳健；中海稳扎稳打，不断聚焦高端产品线；而绿城、招商还需要加快追赶步伐。

你更看好哪家房企呢？

新京报贝壳财经记者徐倩