以下内容来源2025年9月3日摩根士丹利闭门会议：
接下来我们有请地产行业的首席Steven 来，我们来帮我们总结一下地产行业的二季报情况。
大家好，我是Steven，在总结房地产开发商二季报之前，现在想跟各位更新一下，8月整体房价的趋势。
我们在全国50 个主要城市看到的情况，就是8 月份的房价依然是环比向下的，环比降了0.8%。这个比例跟7月和6月相比的话，是差不多的一个持平水平，在7月的时候大概是0.9%。然后6月大概是1%，所以基本上房价的环比向下的趋势，基本上是处于一个相对比较平稳的状态。
那如果拆开这 50 个城市，里边的高线城市和低线城市去比，在最近的两个月，我们发现的情况是，高线城市的房价环比向下的速度比低线城市反而要快一些。比如说我们在 8 月份看到的高线城市环比下降了0.9%，相比起低线城市下降了0.7%，这个是反而是高线城市的房价下降更快。
展开剩余82%那这个呢？在 7 月份我们做的居民调研里边，当时我们也跟各位投资人指出了这个趋势，就是在一线和头部的二线居民的情绪，反而是比低线城市是更弱一点的，当时大部分的一线城市居民都觉得接下来的房价跌得会更快，就是当时比低线城市的这个居民的情绪是弱了很多。
在8月的房价的下降情况也反映了出来。如果说从挂牌价来看的话， 8 月份的 50 个城市的挂牌价环比下降了1.9%，相比起6月和7月下降 0.8% 和0.9%，这个速度是有明显加快的。
所以我们也有所担心，当挂牌价加速下跌的时候，可能会影响到9月、 10 月甚至是 11 月。成交价的下降速度，可能会比 8 月份有所加速。当中另外一个背景也是去年因为有 924的政策刺激，所以当时也形成了一个成交量的高基数。在今年大概率没有政策刺激的情况下，成交量下滑，配比了整体的挂牌量上升的结果，可能今年9月、 10 月的这个房价环比下降会比 8 月份还会要快一点。这也是导致我们觉得全年二手房价的降幅会更严峻一点。
我们年初写的25 年展望报告，我们就说今年二手房价的跌幅可能会比较高，但是按照现在前八个月已经掉了 10% 左右的速度来看，可能全年的跌幅会超过10%，可能去到11%到 12% 的幅度。这个是对房价端的一个观点更新
那回到开发商二季报的情况，我们看到开发商上半年业绩都是比较弱的。那这个跟我们之前的预期也差不多，比如说我们覆盖的这个 14 家这个主流的开发商里边，在上半年他们的核心利润平均下降了17%，跟我们当时 Preview 的时候说的那个下降 15% 左右的幅度是差不多的。
但是有可喜的一点，大部分的开发商的流动性风险，我们觉得是已经出清了。就不管是对于他们的整体的总借贷，还是说他们的杠杆率，亦或说他们的平均融资成本。我们在上半年的财报里边都能看得到，是比去年年底的时候略有好转的。
所以我们觉得行业整体的流动性风险可能已经告一段落了。
那展望来看，对于下半年，我们对大部分的开发商都给出了一个比较正面的评价。
就虽然说大家觉得7月和8月的房地产销售这一端，大家觉得是有所加快的转弱，但是开发商财报的指引，反而是觉得会逐步的转好，就说对于 25 年下半年的这个毛利率可能是一个触底的情况，然后从 26 年开始是会有所这个回升，那主要的这个背后推动因素是有两个。
一个是在 26 年甚至 27，28 年逐步入账的这个项目大部分是在过去的两三年获取的一些土地价格相对比较低的项目，所以这个毛利率是有一个自然的提升。
第二个原因是因为整体开发商的旧的库存在出清的情况下，压力也逐步地减少，特别是说对于这个减值拨备这一端的压力，其实在 23 和 24 年乃至于 25 年的上半年，其实已经释放了大部分。所以开发商觉得可能往前去看，整体的减值的压力来自于旧库存，这部分压力也会逐步的减少，所以就能对毛利率的回升有支撑。
然后另外一点就是，对于整体的租金端的展望，我们覆盖的这些开发商里边，有几家是以商业为主的，包括像华润龙湖新城，他们给到的对于 25 年下半年的租金的增长，其实都是平稳，甚至会有所加速，那其中这个龙湖是给出了一个明显加速的一个指引，觉得全年能做到一个 10% 左右的租金增长，相比上半年大概 5% 左右的这个水平，是有一个明显加速的。
那背后的推动原因，除了是因为大家看到，整体商场的零售在三季度依然维持强韧之外，下半年这些商场运营商也会有陆陆续续的一些新商场的开业，那所以就这部分也会贡献大概 3 ~ 4 个月的这样一个租金到下半年去。所以整体的租金的增长，可能下半年会比上半年还要好一些。
那另外的回到土地投资端，虽然说开发商整体的流动性风险的高峰已经过去，甚至可以说是已经出清结束，但是民企开发商对于买地端依然是维持非常谨慎的态度，特别是在这个整体房地产市场还是持续往下的时间里边，大部分的民企依然是觉得今年下半年还不是他们买地的时间，可能要等到明年债务的进一步压降，以及整体的流动性更加的充裕的时候，才会逐步地回来这个土地投资。
那国企的开发商对于买地的看法也是谨慎的。一方面，布局逐步地收缩，从以前的全国 30 ~ 50 个城市布局，逐步收缩到10- 30 个城市。另一方面，在出价方面，国企开发商也会变得更加的谨慎，觉得利润比规模更加的重要。
所以相比上半年，国企和民企在下半年买地可能还是会有所降温的，可能到明年来看，整体的开发商端的新房销售，可能会比今年还会有所下降，主要是因为新的货的总额会下降，而旧的货去化速度也比较缓慢。所以整体的规模可能在明年相比 25 年还会下降一点，但是好的地方是因为他们也变得谨慎了。在买端，所以这个毛利率的这个持续的回升可能会是在 27 年会来得更加的明显。
那整体来讲的话，在开发商端我们目前推荐的股票依然还是以守为主，因为考虑到整体宏观环境导致的房价持续下行在下半年还没止住之外，另外在可售资源端，因为民企的开发商，他们整体的可售资源也没有大国企或者传统开发商的货值那么多。
所以其实从增长的前景来看的话，或者说从这个攻守防御性来看的话，可能大国企依然是韧性比较强的。所以我们依然是比较喜欢华润置地。那另外的一个高股息的部分 呢？我们还是非常喜欢建发国际，那两家公司在今年的股价表现也非常的靓丽。那我们觉得往前去看的话，不管是从销售端、租金端，还是说从盈利端，这两家公司应该都能持续的跑赢同行，所以就我们维持华润置地为我们的首选，然后另外的这个第二首选是这个建发国际，那以上是我的分享，我把时间交回给David，谢谢。
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